Morar de aluguel ou alugar um imóvel é realidade para milhões de brasileiros. Mas nem sempre essa relação é tranquila. Atrasos no pagamento, quebra de contrato ou outras situações podem levar à ação de despejo, um processo judicial usado para retomar o imóvel.
Neste guia do Explica Lei, você vai entender o que é a ação de despejo, quais são os motivos previstos em lei, como funciona o processo, os prazos envolvidos e os direitos tanto do proprietário quanto do inquilino.
Importante: Este conteúdo é informativo. Em qualquer situação de conflito, consulte um advogado para avaliar o seu caso específico.
O que é ação de despejo e qual lei rege o processo
A ação de despejo é um instrumento judicial que permite ao proprietário (locador) retomar o imóvel quando o inquilino (locatário) descumpre o contrato ou as regras da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).
Essa lei regula as locações de imóveis urbanos no Brasil, definindo direitos, deveres, garantias e as condições para encerrar um contrato de aluguel. Ela também estabelece em quais situações o juiz pode autorizar a desocupação do imóvel.
Motivos para entrar com ação de despejo
A Lei do Inquilinato prevê diferentes hipóteses para o despejo. Veja as principais:
- Falta de pagamento
Ocorre quando o inquilino atrasa o aluguel ou encargos (condomínio, IPTU, contas de água e luz).
- Prazo legal: basta 1 dia de atraso para que o locador possa ajuizar a ação, mas é comum tentar acordo antes.
- Purgação da mora: o inquilino pode quitar a dívida (aluguéis, juros, multa, custas e honorários) em até 15 dias após ser citado, evitando o despejo.
- Denúncia vazia (fim do contrato sem renovação)
Permite retomar o imóvel sem precisar justificar motivo, desde que sejam atendidas as regras de prazo.
- Contratos de 30 meses ou mais: ao final, o proprietário pode notificar o inquilino com 30 dias de antecedência para sair.
- Contratos menores que 30 meses: só é possível após 5 anos de locação ou em casos específicos previstos em lei.
- Quebra de contrato
Quando há descumprimento de cláusulas importantes, como:
- Sublocar sem autorização.
- Fazer reformas estruturais sem permissão.
- Usar o imóvel para finalidade diferente do contrato.
- Causar danos ou perturbar vizinhos.
- Uso próprio (denúncia cheia)
O proprietário pode pedir o imóvel para morar, desde que comprove necessidade e não possua outro imóvel residencial próprio. A notificação deve deixar claro o motivo.
- Outros motivos previstos em lei
- Obras urgentes determinadas pelo Poder Público.
- Fim do contrato vinculado ao emprego.
- Término da locação por temporada.
Como funciona o processo de despejo: passo a passo
A ação de despejo é judicial e segue etapas formais. O proprietário não pode retirar o inquilino à força.
- Notificação
Nem sempre obrigatória, mas recomendada. Serve para comunicar a intenção de retomar o imóvel e dar chance de solução amigável. Em casos de denúncia vazia, é obrigatória.
- Protocolo da ação
Feito por advogado na Vara Cível. Deve conter:
- Identificação das partes.
- Descrição do imóvel.
- Motivo do despejo.
- Valor da causa (geralmente 12 meses de aluguel).
- Documentos (contrato, provas do descumprimento).
- Citação e defesa
O inquilino tem 15 dias para apresentar defesa.
- Em caso de falta de pagamento, pode “purgar a mora” e continuar no imóvel.
- Audiência e julgamento
Pode haver tentativa de acordo. Se não houver, o juiz julga o caso.
- Sentença
Se favorável ao proprietário, o juiz fixa prazo para desocupação voluntária (normalmente 15 a 30 dias).
- Desocupação forçada
Se o inquilino não sair no prazo, o Oficial de Justiça executa a ordem, podendo contar com apoio policial.
Prazos importantes na ação de despejo
- Notificação prévia: 30 dias (em alguns casos).
- Defesa do inquilino: 15 dias após a citação.
- Desocupação voluntária: 15 a 30 dias após sentença.
- Despejo liminar: em situações específicas, pode ocorrer em 15 dias logo no início do processo.
Direitos do inquilino
- Direito de defesa e contraditório.
- Purgação da mora em casos de inadimplência.
- Indenização por benfeitorias necessárias.
- Respeito aos prazos processuais.
- Acompanhamento por advogado.
Perguntas frequentes sobre despejo (FAQ)
- Posso ser despejado sem processo judicial?
Não. Todo despejo deve passar pelo Judiciário. - O que acontece se eu não sair no prazo?
O juiz autoriza a desocupação forçada por Oficial de Justiça. - O que é despejo liminar?
Medida que antecipa a desocupação antes da sentença, válida em casos previstos na lei. - O proprietário pode me tirar à força?
Não. É crime forçar a saída sem ordem judicial.
Conclusão e orientações finais
A ação de despejo equilibra dois direitos: o direito à moradia e o direito de propriedade. Conhecer as regras é essencial para agir dentro da lei e evitar prejuízos.
Se você está em uma situação de conflito de aluguel:
- Proprietário: conheça seus direitos e siga os trâmites legais.
- Inquilino: entenda suas garantias e use seu direito de defesa.
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