A compra de um imóvel, seja na planta ou um lote para construir, é um dos maiores sonhos do brasileiro. No entanto, a vida é cheia de imprevistos e, por vezes, a necessidade de desistência da compra de imóvel se torna inevitável. Muitas pessoas se veem em uma situação delicada, temendo perder grande parte do dinheiro investido ou enfrentar uma batalha judicial complexa.
Felizmente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem atuado para proteger o consumidor. Recentemente, em setembro de 2025, em uma decisão histórica, o STJ reafirmou teses que garantem ao comprador o direito de reaver uma parte significativa dos valores pagos, e o que é melhor: de forma imediata. Esta notícia é um alívio e um marco para quem busca clareza sobre seus direitos.
Entender essa decisão é fundamental para qualquer pessoa que tenha um contrato de compra e venda de imóvel e precise ou pense em rescindi-lo. O Explica Lei está aqui para desmistificar o tema, garantindo que você compreenda cada detalhe importante sobre seus direitos.
A Lei do Distrato e o Equilíbrio Resgatado pelo STJ
Por muito tempo, a rescisão de contratos imobiliários foi um campo de batalha, com cláusulas abusivas que levavam o consumidor a perder quase tudo o que havia pago. Para tentar regulamentar a situação e trazer mais segurança jurídica ao mercado, em 2018 foi promulgada a Lei nº 13.786, conhecida como Lei do Distrato.
Esta lei trouxe algumas regras, como a possibilidade de retenção de um percentual maior e a devolução parcelada. Contudo, na prática, muitas dessas regras ainda penalizavam excessivamente o comprador. A controvérsia sobre a aplicação da Lei do Distrato em casos de consumo persistiu, levando a judicialização de inúmeros casos.
É nesse cenário que a recente decisão do STJ se destaca. O Tribunal, ao julgar o Recurso Especial nº 2.106.548/SP, reforçou a prevalência do Código de Defesa do Consumidor (CDC) nas relações de consumo. Essa prevalência é a chave para a proteção dos compradores, reequilibrando a balança entre as partes.
A decisão reconhece que, mesmo com a Lei do Distrato, os princípios protetivos do consumidor não podem ser ignorados. Isso significa que as cláusulas contratuais e até mesmo algumas previsões da Lei do Distrato que se mostrem abusivas podem ser revistas e anuladas. A desistência da compra de imóvel na planta ou lote agora tem um respaldo sólido na justiça.
O Teto de Retenção: Apenas 25% do Valor Pago
Um dos pontos mais importantes da decisão do STJ é a limitação do percentual de retenção pela construtora ou incorporadora. O tribunal consolidou o entendimento de que, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador (desistência), a vendedora poderá reter, no máximo, 25% dos valores efetivamente pagos pelo adquirente.
Essa retenção de 25% visa cobrir as despesas administrativas da empresa, como custos de marketing, corretagem e outros gastos decorrentes da comercialização. No entanto, o STJ foi categórico: qualquer valor acima desse percentual é considerado abusivo, ferindo o Código de Defesa do Consumidor e o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.
Exemplo prático: Imagine que você pagou R$ 100.000,00 por um imóvel e precisa desistir da compra. Com base na decisão do STJ, a construtora só poderá reter R$ 25.000,00. Os R$ 75.000,00 restantes deverão ser devolvidos a você.
É crucial entender que esse limite de 25% se aplica independentemente do que estiver estipulado no seu contrato. Se o contrato prevê uma retenção maior (30%, 50% ou até a perda total), essa cláusula é nula de pleno direito e não deve ser aplicada em uma situação de desistência da compra de imóvel na planta ou lote.
Devolução Imediata: O Fim da Espera por Seu Dinheiro
Outro aspecto revolucionário da decisão do STJ é a reafirmação do direito à devolução imediata dos valores pagos. Muitas construtoras e a própria Lei do Distrato tentavam impor a devolução de forma parcelada, ou somente após a conclusão da obra ou revenda do imóvel.
O STJ, porém, reiterou seu entendimento já consolidado na Súmula 543 e no Tema 577 dos recursos repetitivos. Ambas as teses afirmam que, em contratos submetidos ao CDC, é abusiva a cláusula contratual que prevê a restituição dos valores de forma parcelada ou ao término da obra. A devolução deve ocorrer de uma só vez, em parcela única.
Por que a devolução imediata é tão importante? Porque, assim como a construtora retoma a posse do imóvel imediatamente após a rescisão, o consumidor também tem o direito de ter seu dinheiro de volta prontamente. A espera prolongada ou o parcelamento podem causar grandes transtornos financeiros ao comprador, que muitas vezes já está em uma situação vulnerável.
Essa medida evita o enriquecimento ilícito da vendedora, que além de reter 25% do valor, teria a oportunidade de revender o imóvel, muitas vezes por um preço atualizado, enquanto o dinheiro do comprador ficaria retido por meses ou anos. A decisão do STJ garante que a desistência da compra de imóvel na planta ou lote não se torne um pesadelo financeiro.
Taxa de Fruição: A Diferença Crucial Entre Lote e Imóvel Edificado
A taxa de fruição, também conhecida como taxa de ocupação, é um valor que a construtora pode cobrar pelo período em que o comprador usufruiu do imóvel. Essa taxa funciona como um “aluguel” e é um dos pontos mais controversos nas rescisões contratuais.
A decisão do STJ trouxe clareza sobre esse tema, especialmente para quem comprou lotes. O tribunal determinou que a taxa de fruição não integra o limite de 25% de retenção e pode ser cobrada separadamente, MAS APENAS se o imóvel for edificado (construído) e o comprador tiver efetivamente usufruído dele.
O pulo do gato: No caso específico julgado (REsp nº 2.106.548/SP), que envolvia a compra e venda de lotes (terrenos) não edificados, o STJ reafirmou que a taxa de fruição não é devida. Isso porque não houve efetivo uso ou ocupação de um bem que sequer possuía construção. Cobrar por algo que não foi usado para moradia ou exploração seria um enriquecimento sem causa para a vendedora.
Portanto, se você comprou um lote sem edificação e precisou desistir, não há que se falar em cobrança de taxa de fruição. Se, por outro lado, você morou ou usou um imóvel construído e deseja rescindir o contrato, a taxa de fruição poderá ser aplicada, mas em paralelo à retenção de 25% do valor pago. Entender essa distinção é vital para calcular corretamente o montante a ser restituído em sua desistência da compra do imóvel ou lote.
Passo a Passo para Reaver Seu Dinheiro em uma Desistência da Compra de Imóvel
Se você se encontra na situação de precisar desistir da compra de um imóvel, siga estes passos para proteger seus direitos e buscar a restituição dos valores pagos:
- Reúna toda a documentação: Organize seu contrato de compra e venda, todos os comprovantes de pagamento, e-mails, mensagens e quaisquer outras comunicações com a construtora ou incorporadora. Esses documentos são suas principais provas.
- Notifique a Construtora formalmente: Envie uma notificação por escrito (carta registrada com Aviso de Recebimento ou e-mail com confirmação de leitura) informando sua intenção de rescindir o contrato. Mencione a decisão do STJ e seus direitos à retenção máxima de 25% e devolução imediata.
- Tente uma negociação extrajudicial: Com a notificação formal e o embasamento da decisão do STJ, tente negociar diretamente com a construtora. Muitas empresas, cientes da jurisprudência, podem estar dispostas a um acordo.
- Procure auxílio jurídico especializado: Se a construtora se recusar a cumprir seus direitos ou oferecer condições desfavoráveis, é fundamental buscar um advogado especialista em Direito Imobiliário ou do Consumidor. Ele poderá analisar seu caso em detalhes e ingressar com uma ação judicial para garantir a restituição devida. A desistência da compra de imóvel ou lote é um direito, mas muitas vezes exige a intervenção de um profissional.
- Ação Judicial: Em juízo, seu advogado irá fundamentar o pedido de rescisão e restituição com base na decisão do STJ, garantindo a aplicação do limite de 25% de retenção e a devolução imediata. Lembre-se, a justiça está do seu lado.
FAQ: Dúvidas Comuns Sobre a Desistência da Compra de Imóvel
- Posso recuperar 100% do que paguei?
Sim, mas apenas se a culpa pela rescisão for exclusiva da construtora/incorporadora, como atraso na entrega da obra ou vícios construtivos. Se a desistência da compra de imóvel for por sua iniciativa, aplica-se a retenção de 25%.
- A decisão do STJ se aplica a todos os tipos de imóveis?
Sim, a tese se aplica a contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta (apartamentos, casas) e lotes, sempre que houver relação de consumo.
- Meu contrato foi assinado antes da Lei do Distrato. Essa decisão ainda me beneficia?
Para contratos anteriores à Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), o entendimento do STJ é ainda mais favorável, geralmente consolidado na retenção de 10% a 25% dos valores pagos, com devolução imediata. A nova decisão reforça a prevalência do CDC para todos os casos de desistência da compra de imóvel ou lote.
- E se a construtora argumentar que tem outras despesas além da retenção de 25%?
Os 25% de retenção já abrangem a maioria das despesas administrativas da construtora. A única exceção que pode ser cobrada à parte é a taxa de fruição, mas apenas se o imóvel for edificado e você tiver usufruído dele, conforme explicado.
- Vale a pena entrar na justiça para reaver o dinheiro?
Considerando que a decisão do STJ é favorável ao consumidor, e os valores envolvidos costumam ser altos, sim, vale a pena buscar seus direitos. A jurisprudência consolidada aumenta consideravelmente as chances de sucesso.
Conclusão: Seus Direitos Garantidos na Desistência da Compra de Imóvel
A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça representa um avanço significativo na proteção dos direitos do consumidor que precisa rescindir um contrato de compra e venda de imóvel. Ao limitar a retenção em 25% dos valores pagos e garantir a devolução imediata do restante, o STJ reitera a força do Código de Defesa do Consumidor, mesmo diante da Lei do Distrato.
Além disso, a clareza sobre a não cobrança da taxa de fruição para lotes não edificados é uma vitória para quem investiu em terrenos. Agora, mais do que nunca, o consumidor tem um respaldo jurídico sólido para buscar seus direitos e evitar prejuízos abusivos. Mantenha-se informado e não hesite em procurar orientação legal para garantir que seus direitos sejam respeitados. O Explica Lei está aqui para te ajudar a entender e proteger seu patrimônio.
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“Este artigo tem finalidade meramente informativa e não configura prestação de serviço jurídico. Em casos concretos, consulte um advogado habilitado.”