Chega ao fim o contrato de locação, as chaves são entregues e, finalmente, você pode respirar aliviado. Ou quase. Aquele dinheiro que você deixou como garantia (a famosa caução do aluguel) agora precisa voltar para o seu bolso. Mas como garantir que isso aconteça sem dores de cabeça? Quanto tempo leva? E, o mais importante, eles podem descontar algo?
Essas são as dúvidas que mais geram atrito no término de um aluguel. Sabemos que entender seus direitos e o processo correto é fundamental para não perder dinheiro. Este guia foi criado para simplificar tudo, te dando o passo a passo e as informações cruciais para que a devolução da caução do aluguel ocorra sem surpresas.
Entendendo a caução de aluguel: o que é e por que ela existe?
A caução de aluguel, também conhecida como depósito de segurança ou calção do aluguel, é uma das formas de garantia que o proprietário (locador) pode exigir para proteger seu imóvel e seus rendimentos. Ela está prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91, Art. 37, inciso I).
Qual a finalidade dessa garantia? Principalmente:
- Cobrir aluguéis e encargos: em caso de atraso ou não pagamento de aluguel, condomínio, IPTU ou contas de consumo (água, luz, gás).
- Reparar danos no imóvel: custear consertos necessários devido a estragos causados pelo inquilino (que não sejam desgaste natural).
A modalidade mais comum é o depósito em dinheiro, geralmente equivalente a três meses de aluguel. Esse valor deve ser depositado em uma conta poupança específica, e, ao final do contrato, deve ser devolvido ao inquilino, corrigido pelos rendimentos dessa poupança.
O segredo para evitar conflitos: a vistoria de entrada e saída
Seja você inquilino ou proprietário, anote: a vistoria é seu maior aliado!
A vistoria é um documento detalhado que descreve o estado do imóvel no início (entrada) e no fim (saída) da locação. Ela é crucial para comparar as condições do bem e determinar quem é responsável por eventuais reparos.
Vistoria de entrada (ao pegar as chaves):
- Exija: um laudo de vistoria detalhado, com fotos ou vídeos de todos os cômodos, instalações, pintura, estado de portas, janelas, pisos, etc.
- Analise minuciosamente: verifique cada detalhe. Encontrou um risco? Uma rachadura? Uma torneira pingando? Peça que seja anotado no laudo.
- Documente você mesmo: tire suas próprias fotos e faça vídeos, registrando quaisquer problemas existentes. Envie essas provas por e-mail para a imobiliária ou proprietário, para que fique registrado.
- Guarde uma cópia: certifique-se de ter uma cópia assinada por todas as partes.
Vistoria de saída (ao entregar as chaves):
- Prepare o imóvel: faça os reparos que são de sua responsabilidade e entregue o imóvel limpo.
- Acompanhe a vistoria: sempre que possível, esteja presente para acompanhar a inspeção.
- Compare: use o laudo de vistoria de entrada e suas próprias fotos para confrontar o estado atual do imóvel.
- Registre novamente: tire fotos e vídeos na vistoria de saída para comprovar o estado de entrega.
Por que tanto cuidado? A ausência de uma vistoria detalhada ou a falta de acompanhamento pode abrir brechas para cobranças indevidas de reparos, dificultando a restituição da caução.
Qual o prazo para a devolução da caução do aluguel?
A Lei do Inquilinato não estabelece um prazo exato em dias para a devolução do depósito caução. Contudo, o entendimento consolidado na prática jurídica é que a restituição da caução deve ocorrer imediatamente após:
- A desocupação do imóvel (entrega das chaves).
- A quitação de todos os aluguéis, encargos e contas de consumo (água, luz, gás, condomínio, IPTU) devidos.
- A realização da vistoria de saída, confirmando que não há danos que ultrapassem o desgaste natural e que o imóvel foi entregue nas condições acordadas.
Exemplo prático: se você entregou as chaves no dia 15, quitou todas as contas até o dia 20, e a vistoria de saída foi aprovada no dia 22, a restituição da caução deve ser feita logo após o dia 22.
Descontos na caução: o que é legal e o que é abusivo?
Essa é a parte que mais gera controvérsia. O locador PODE usar a caução para cobrir despesas, mas há limites muito claros.
Descontos legítimos (permitidos por lei)
O proprietário ou a imobiliária pode descontar da caução valores referentes a:
- Débitos em aberto: aluguéis, condomínio, IPTU e contas de consumo (água, luz, gás) que não foram pagos até a data da entrega das chaves.
- Danos comprovados: estragos ao imóvel causados pelo inquilino que não se enquadram como desgaste natural. Estes devem ser comprovados pela comparação entre as vistorias de entrada e saída e por orçamentos de reparo.
Exemplo de dano comprovado: você fez um buraco grande na parede para instalar uma prateleira e não o consertou. A vistoria de entrada não mostrava esse dano. É legítimo que o valor do conserto seja descontado.
Descontos abusivos (não permitidos por lei)
O locador NÃO PODE descontar valores referentes a:
- Desgaste natural do imóvel: é o envelhecimento e deterioração que ocorrem pelo uso normal ao longo do tempo. Exemplos: pintura levemente desbotada pelo sol, pequenos arranhões em pisos de uso contínuo, desgaste normal de rejuntes, amassados na porta da geladeira que já estava lá, trincas mínimas em azulejos (se não forem por mau uso). O proprietário é responsável pela manutenção estrutural do imóvel e pelo desgaste natural.
- Reparos de problemas existentes: se a vistoria de entrada já indicava um problema (ex: torneira com vazamento), você não pode ser cobrado por ele na saída.
- Pintura “nova em folha”: a menos que a vistoria de entrada tenha descrito a pintura como “nova” ou “recém-pintada”, e o contrato estipule a devolução com pintura nova, o inquilino não é obrigado a entregar o imóvel com uma pintura impecável, mas sim em bom estado de conservação, considerando o tempo de uso.
- Taxas administrativas: a caução não pode ser retida para cobrir “taxas administrativas” genéricas da imobiliária.
Exemplo de desconto abusivo: você morou no imóvel por 4 anos. Na saída, a imobiliária quer cobrar uma pintura completa do apartamento, alegando que a pintura está “velha”. Se a vistoria de entrada não atestava pintura nova e o contrato não obrigava a repintura total, essa cobrança pode ser considerada abusiva, pois a pintura já sofreu desgaste natural.
A caução rende juros? Sim, ela rende!
É um detalhe importante e que muitos desconhecem: o valor do depósito caução em dinheiro deve ser depositado em uma caderneta de poupança (conforme o Art. 38, § 2º, da Lei do Inquilinato). Isso significa que, ao ser devolvido, ele deve incluir os rendimentos dessa poupança acumulados durante o período da locação.
Portanto, o valor a ser restituído não é apenas o que você depositou inicialmente, mas o valor corrigido e com os juros da poupança.
Guia passo a passo: como garantir a restituição da sua caução
Siga este checklist prático para assegurar que seu dinheiro retorne sem problemas:
- Revise seu contrato de locação: releia as cláusulas sobre a caução, vistoria e rescisão. Entenda o que foi acordado.
- Quite todas as suas pendências: certifique-se de que todos os aluguéis, condomínios, iptu e contas de consumo (água, luz, gás, internet – se inclusa) estão pagos até o último dia de sua permanência. Guarde todos os comprovantes de pagamento.
- Realize reparos de sua responsabilidade: conserte quaisquer danos que você causou ao imóvel que não sejam desgaste natural.
- Limpeza detalhada: entregue o imóvel limpo e organizado. Embora a limpeza não seja diretamente descontada da caução, um imóvel sujo pode atrasar a aprovação da vistoria de saída e gerar discussões.
- Vistoria de saída criteriosa:
- Agende e acompanhe: é seu direito e sua segurança.
- Compare com a entrada: tenha em mãos a vistoria de entrada e suas fotos/vídeos para confrontar.
- Documente novamente: tire fotos e faça vídeos do imóvel ao final da vistoria de saída para ter seu próprio registro.
- Não assine o que não concorda: se discordar de algo na vistoria, não assine. Faça suas ressalvas por escrito no próprio documento ou em uma carta separada, que deve ser protocolada.
- Entrega formal das chaves: faça isso com um termo de entrega de chaves, assinado por você e pelo representante do locador/imobiliária. Isso comprova a data da desocupação.
- Cobre a restituição: após a entrega das chaves e a aprovação da vistoria (sem débitos ou danos), cobre a devolução da caução (valor corrigido) de forma formal (e-mail, mensagem com protocolo).
O que fazer se a devolução for negada ou atrasada?
Se, mesmo seguindo todas as recomendações, o proprietário ou a imobiliária se recusar a devolver a caução, ou demorar demais, você tem medidas legais a tomar:
- Comunicação formal por escrito:
- Envie uma notificação extrajudicial (carta com aviso de recebimento ou e-mail formal) para a imobiliária/proprietário, solicitando a restituição da caução, com o valor corrigido.
- Conceda um prazo razoável para a devolução (ex: 5 a 10 dias úteis).
- Anexe cópias dos comprovantes de quitação e das vistorias.
- Busque o Procon: o Programa de Proteção e Defesa do Consumidor pode intermediar a situação, buscando uma solução amigável. Registre sua reclamação com toda a documentação que tiver. Acesse aqui o Procon de São Paulo!
- Acione o Juizado Especial Cível (JEC): para causas de até 40 salários mínimos, você pode entrar com uma ação no JEC da sua cidade. Para valores até 20 salários mínimos, não é obrigatório ter advogado. Leve todos os seus documentos (contrato, vistorias, comprovantes de pagamento, notificação enviada). O JEC busca a conciliação e costuma ser mais rápido.
- Ação judicial comum: se o valor for superior a 40 salários mínimos, ou em casos mais complexos, será necessário entrar com uma ação judicial na Justiça Comum, sendo obrigatória a representação por um advogado.
ATENÇÃO: nunca use o valor da caução para pagar o último aluguel sem um acordo formal e por escrito com o locador. Isso pode ser interpretado como inadimplência e gerar multas e juros, complicando ainda mais a restituição da caução.
FAQ – perguntas frequentes sobre a devolução da caução
Posso usar a caução para pagar o último mês de aluguel?
Não é aconselhável, a menos que haja um acordo expresso e por escrito com o proprietário ou imobiliária. A caução tem uma finalidade específica (garantir débitos e danos) e usá-la unilateralmente pode gerar inadimplência e problemas na sua restituição.
A imobiliária pode reter parte da minha caução para “taxas” ou “serviços”?
Não. A caução do aluguel não pode ser retida para cobrir taxas administrativas, custos de captação de novo inquilino ou outros “serviços” não relacionados a débitos comprovados ou danos ao imóvel. Qualquer retenção indevida é ilegal.
O que exatamente é considerado “desgaste natural” e não deve ser cobrado?
Desgaste natural é a deterioração decorrente do uso normal e do tempo de ocupação. Exemplos incluem pintura desbotada pelo sol, pequenos arranhões em pisos, maçanetas com leve folga, ou amarelamento natural de itens brancos. Diferencia-se de danos causados por mau uso, que implicam culpa do inquilino.
Se eu sair antes do prazo do contrato, perco a caução?
Não necessariamente. Se houver multa por quebra de contrato de aluguel, o valor dela pode ser descontado da caução. No entanto, a multa deve ser proporcional ao tempo que falta para o término do contrato (Art. 4º da Lei do Inquilinato) e há casos em que você pode ser isento (ex: transferência de trabalho comprovada). O saldo da caução, se houver, deve ser devolvido.
Em quanto tempo o locador é obrigado a me dar um parecer sobre a vistoria de saída e os possíveis descontos?
A Lei não estipula um prazo fixo. No entanto, o entendimento é que isso deve ocorrer em um tempo razoável, geralmente junto com a entrega da vistoria de saída. Enrolar o inquilino para dar um parecer pode ser considerado uma forma de retenção indevida da caução.
O que fazer se o imóvel for vendido durante a locação? A caução ainda vale?
Sim, a caução do aluguel continua válida e passa a ser de responsabilidade do novo proprietário ou de quem o representar. O contrato de locação, incluindo a garantia, geralmente permanece inalterado com a venda, a menos que as partes decidam rescindi-lo.
Conclusão: proteja seu dinheiro com conhecimento e documentação
A devolução da caução de aluguel não precisa ser uma batalha. Com as informações certas e uma boa documentação, você transforma uma fonte de ansiedade em um processo tranquilo. Seja proativo, guarde seus comprovantes e, se necessário, não hesite em buscar os canais legais para fazer valer seus direitos. Seu dinheiro é seu, e você tem todo o direito de tê-lo de volta!
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“Este artigo tem finalidade meramente informativa e não configura prestação de serviço jurídico. Em casos concretos, consulte um advogado habilitado.”