Devolução do Imóvel Alugado: Como Entregar as Chaves Sem Ter Problemas

O que diz a lei sobre a devolução do imóvel alugado

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) regula todo o processo de entrega das chaves. Não existe margem para achismo: há prazos, obrigações e direitos definidos para inquilino e proprietário.

O ponto central está no art. 23, inciso III: o inquilino deve devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, considerando apenas o desgaste natural pelo uso.

Parece simples. Na prática, é exatamente aqui que a maioria dos conflitos começa.

Passo a passo legal para a devolução do imóvel alugado 

Passo 1 – envie o aviso prévio por escrito

Antes de qualquer coisa, comunique formalmente que vai sair.

– Contrato por prazo indeterminado: aviso prévio de 30 dias, conforme o art. 6º da Lei nº 8.245/91.

– Contrato ainda dentro do prazo original: a saída antecipada pode gerar multa proporcional ao tempo restante, salvo acordo entre as partes.

Atenção: combinado verbal não tem valor jurídico. Use e-mail, WhatsApp (com print) ou carta registrada com AR. Guarde tudo.

Passo 2 — compare o estado atual com o laudo/termo de vistoria de entrada

Antes de fazer qualquer reparo, solicite o laudo de vistoria de entrada.

A imobiliária ou o proprietário é obrigado a fornecer esse documento. Se nunca foi feito laudo de entrada, isso joga a favor do inquilino, pois a carga de provar os danos passa a ser do proprietário.

Compare item por item: 

A linha divisória é objetiva: desgaste natural ≠ dano causado por negligência ou mau uso.

Passo 3 — faça os reparos necessários antes da vistoria

Não espere a vistoria de saída para descobrir problemas. Faça uma autovistoria antes.

Verifique:

• Pintura nas cores originais
• Torneiras, descargas e registros funcionando
• Vidros e janelas sem rachaduras
• Lâmpadas e tomadas operacionais
• Limpeza geral do imóvel

Pequenos reparos preventivos custam muito menos do que os descontos arbitrários que imobiliárias costumam aplicar no depósito.

Passo 4 — acompanhe a vistoria de saída pessoalmente

Este é o passo que mais inquilinos ignoram e o que mais gera prejuízo.

Nunca permita que a vistoria de saída seja feita só pela imobiliária, sem sua presença.

O que fazer no dia da vistoria:

• Leve o laudo de entrada e compare in loco
• Grave vídeo de todos os cômodos antes de entregar as chaves
• Fotografe cada item apontado como problema
• Leve uma testemunha, se possível

Se você discordar de algum item do laudo de saída, não se recuse a assinar – assine com ressalva:

Exemplo: “Assino sob protesto, discordando dos itens [X] e [Y] apontados neste laudo.”

Isso preserva seu direito de contestar sem parecer que está descumprindo o contrato.

Passo 5 — acompanhe o prazo de devolução do depósito da caução

Após a entrega das chaves, o prazo legal para devolução da caução é de 30 dias, conforme o art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/91.

Se houver descontos, o proprietário precisa apresentar notas fiscais e orçamentos que comprovem os valores retidos. Desconto sem comprovação documental é ilegal.

Detalhe que advogado sabe e imobiliária não conta: o depósito deve ser corrigido monetariamente. Se foi pago há 2 ou 3 anos, precisa ser devolvido com atualização pelo índice previsto em contrato, normalmente o IGP-M ou IPCA.

Situação real: caução retida sem justificativa

Imagine o seguinte cenário:

Você entregou o imóvel pintado nas cores originais, limpo e com todos os reparos feitos. Mesmo assim, a imobiliária retém R$ 2.100,00 do seu depósito alegando “desgaste excessivo nas paredes”, sem apresentar nenhuma nota fiscal ou laudo comparativo.

O que fazer:

1. Envie notificação escrita exigindo devolução em 10 dias úteis.

2. Se não houver resposta, ajuíze ação no Juizado Especial Cível – sem advogado para causas até 20 salários mínimos.

3. Leve: contrato, laudos de entrada e saída, fotos, comprovante de entrega das chaves e histórico de mensagens

No Juizado, a taxa de acordo em audiência de conciliação é alta nesse tipo de caso. Imobiliárias sabem que, com documentação organizada, o inquilino tem razão e preferem negociar a arriscar uma sentença desfavorável.

Exceções e riscos na devolução do imóvel alugado

Alguns pontos que portais genéricos não explicam:

→ Dívidas de IPTU e condomínio

Se o contrato previa que essas despesas eram do inquilino, o proprietário pode reter parte do depósito para cobri-las. Verifique se há débitos antes da vistoria.

→ Vistoria feita apenas pelo proprietário

Tem valor probatório reduzido. Você pode contestar, principalmente se não foi notificado para estar presente.

→ Seguro-fiança e fiança

A devolução do depósito caução segue regras específicas. Se a garantia do seu contrato foi outra modalidade, as regras mudam. Leia seu contrato com atenção.

→ Reformas feitas pelo inquilino sem autorização

Benfeitorias não autorizadas podem ser exigidas de reversão pelo proprietário, mesmo que você ache que melhoraram o imóvel.

→ Imóvel com pintura de cor personalizada

Se você pintou o imóvel em cor diferente da original sem autorização expressa, a obrigação de repintar é sua, independentemente de quanto tempo morou lá.

Erros Comuns na Devolução do Imóvel Alugado

❌ Não guardar o laudo de entrada ao longo da locação

❌ Fazer a vistoria de saída sem presença ou representante

❌ Assinar o laudo de saída sem ler e comparar com o de entrada

❌ Não registrar o envio do aviso prévio

❌ Aceitar descontos sem exigir nota fiscal e laudo justificado

❌ Não corrigir monetariamente o valor do depósito na hora de cobrar a devolução

✅ O que fazer agora