Fiador no Contrato de Aluguel: Tudo Que Você Precisa Saber Antes de Aceitar ou Oferecer Essa Garantia

O que é e qual o papel do fiador no aluguel?

O fiador é uma das garantias mais tradicionais nos contratos de aluguel. Sua função é assegurar ao proprietário (locador) que todas as obrigações financeiras e contratuais do inquilino (locatário) serão cumpridas.

Ele assume a responsabilidade de pagar:

• Aluguéis atrasados.
• Encargos como IPTU e condomínio.
• Contas de consumo (água, luz, gás).
• Multas por infração contratual.
• Despesas processuais e honorários advocatícios, se houver ação judicial.

Responsabilidade solidária e ilimitada: entenda os limites

A responsabilidade do fiador no contrato de aluguel é, em geral, solidária e ilimitada.

• Solidária: significa que o locador pode cobrar a dívida tanto do inquilino quanto do fiador (ou de ambos ao mesmo tempo). Não é preciso cobrar primeiro o inquilino.
• Ilimitada: a fiança cobre todo o valor devido, sem um teto financeiro pré-determinado, incluindo todas as multas e encargos.

É comum que o fiador renuncie ao “benefício de ordem” no contrato. Isso permite ao proprietário cobrar o fiador diretamente, sem precisar esgotar as tentativas de cobrança com o inquilino. Essa renúncia torna a posição do fiador ainda mais vulnerável.

Fique atento: a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) permite apenas uma modalidade de garantia por contrato de aluguel residencial (Art. 37, parágrafo único). Se houver fiador, não pode haver caução ou seguro fiança, por exemplo.

Fiador no contrato de aluguel: a situação que pode virar pesadelo

Vamos imaginar a situação de João e Pedro. Pedro, um amigo de João, precisa alugar um apartamento e pede a João para ser seu fiador. Confiando na amizade, João aceita e assina o contrato de aluguel de 30 meses, renunciando ao benefício de ordem.

Por um ano, Pedro paga tudo em dia. Contudo, ele perde o emprego e, após alguns meses, não consegue mais arcar com o aluguel, condomínio e IPTU. As dívidas se acumulam rapidamente.

O proprietário, vendo a inadimplência de Pedro, decide acionar João. João recebe uma notificação e, em seguida, uma ação de cobrança. A dívida já ultrapassa R$ 20.000,00, incluindo aluguéis, encargos, multas e honorários de advogado.

Para piorar, o proprietário tenta penhorar a casa de João – seu único imóvel e onde mora com sua família. João descobre, então, a dura realidade da impenhorabilidade do bem de família do fiador.

Base legal: o que a lei e o STJ dizem sobre o fiador

A fiança é regulada principalmente pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e pelo Código Civil (Lei nº 10.406/02).

Artigos chave da lei do inquilinato:

• Art. 37: lista as garantias locatícias, incluindo a fiança.
• Art. 39: este artigo é crucial. Ele estabelece que, salvo disposição contratual em contrário, a fiança se estende até a efetiva devolução do imóvel. Isso vale mesmo se o contrato de aluguel se prorrogar por prazo indeterminado.

Importante nuance jurídica: houve muita discussão sobre se a responsabilidade do fiador se estendia automaticamente após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado. Antes, a Súmula 214 do STJ dizia que não, a menos que o fiador concordasse. No entanto, com a alteração do art. 39 pela Lei nº 12.112/2009, o entendimento atual é que, se o contrato prevê a extensão da fiança até a entrega das chaves, o fiador continua responsável, a menos que ele se exonere formalmente da fiança.

O bem de família do fiador e o STJ: a exceção à regra

A Lei nº 8.009/90 (Lei do Bem de Família) protege o imóvel onde a família reside, tornando-o impenhorável. Contudo, o art. 3º, VII, dessa mesma lei, estabelece uma exceção clara: a impenhorabilidade não se aplica à dívida de fiança concedida em contrato de locação.

• Entendimento do STJ: o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem entendimento consolidado de que a casa do fiador, mesmo sendo seu único imóvel e bem de família, pode ser penhorada para quitar a dívida de aluguel. Essa é uma das maiores e mais sérias implicações de ser fiador.

Exceções e riscos da fiança: proteja-se!

Tanto fiadores quanto locadores precisam conhecer os cenários que afetam a fiança.

Riscos para o fiador:

• Perda do bem de família: como visto, seu único imóvel pode ser penhorado.
• Inclusão em cadastros de inadimplentes: o nome do fiador pode ser negativado (SPC/Serasa) em caso de inadimplência do inquilino.
• Restrições de crédito: dívidas da fiança podem afetar sua capacidade de obter empréstimos ou financiamentos.
• Processos judiciais: pode ser acionado para cobrança ou despejo do inquilino.

Exceções para o fiador (como se desonerar):

1. Exoneração voluntária (art. 40, X, lei do inquilinato c/c art. 835, Código Civil):

Se o contrato de aluguel se prorrogar por prazo indeterminado, o fiador pode, a qualquer momento, notificar formalmente o locador e o inquilino de sua intenção de se desonerar da fiança.

A responsabilidade do fiador se mantém por mais 120 dias após a notificação. Esse prazo dá tempo para o locador exigir uma nova garantia.

2. Morte do fiador (art. 836, Código Civil):

A fiança se extingue com a morte do fiador.

Os herdeiros respondem pelas dívidas já existentes até a data da morte, limitado ao valor da herança recebida. Novas dívidas não são transferidas aos herdeiros.

3. Alteração contratual sem anuência:

Se o contrato de locação for alterado (ex: aumento de aluguel não previsto, mudança de prazos) e o fiador não anuir expressamente a essas novas condições, ele pode se eximir da responsabilidade pelas obrigações decorrentes dessas alterações.

É um princípio importante do direito contratual que a fiança não pode ser estendida para obrigações que não foram originalmente consentidas.

Riscos para o locador:

• Fiador sem solvência: um fiador sem patrimônio ou com muitas dívidas não oferece uma garantia real. Uma análise de crédito rigorosa é fundamental.
• Dificuldade na execução: mesmo com um bom fiador, o processo judicial para cobrar a dívida pode ser demorado e custoso.
• Exoneração do fiador: se o fiador se exonerar, o locador terá que buscar uma nova garantia, o que pode gerar incertezas e riscos de inadimplência durante a transição.
• Ausência de outorga conjugal: se o fiador for casado e seu cônjuge não assinar o contrato (a “outorga uxória” ou marital), a fiança pode ser anulada, exceto se o fiador for solteiro ou divorciado.