💬 Introdução
O aluguel é uma das maiores despesas no orçamento das famílias e empresas brasileiras. Quando chega o mês de reajuste, surgem dúvidas importantes: “Meu aluguel vai aumentar?” “É legal esse valor?” “Qual índice está sendo usado?”
Se você é inquilino ou proprietário, entender como funciona o reajuste do aluguel é essencial para garantir seus direitos e evitar prejuízos. Neste artigo, você vai descobrir:
- Por que o aluguel sofre reajuste;
- Quais índices são utilizados (IGP-M, IPCA);
- Como calcular o valor atualizado;
- O que fazer diante de um reajuste abusivo;
- Dicas práticas para negociar com segurança.
📈 Por Que o Aluguel É Reajustado Todo Ano?
O valor do aluguel sofre correção anual para compensar a inflação e preservar o poder de compra do proprietário. Sem o reajuste, o valor pago pelo imóvel se desvaloriza ao longo do tempo.
A base legal para isso está na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que permite a inclusão de cláusulas contratuais prevendo reajuste após 12 meses de contrato, utilizando índices de inflação previamente acordados.
⚖️ O Que Diz a Lei do Inquilinato Sobre o Reajuste?
- O reajuste só pode ser feito anualmente.
- O contrato deve indicar qual índice será utilizado (IGP-M, IPCA ou outro).
- Caso o contrato não preveja índice, recomenda-se o uso do IPCA ou uma negociação entre as partes.
📊 Principais Índices de Reajuste: IGP-M x IPCA
🟡 O Que É o IGP-M?
O IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e ficou conhecido como a “inflação do aluguel”. Ele é composto por três indicadores:
- IPA (60%) – preços no atacado;
- IPC (30%) – inflação para o consumidor;
- INCC (10%) – custos da construção civil.
Atenção: O IGP-M é altamente volátil, pois sofre impacto direto do dólar e dos preços das commodities. Em alguns anos, ele ultrapassou 20%, causando grandes aumentos no aluguel.
💰 Exemplo prático:
Contrato: R$ 1.500,00 | IGP-M acumulado: 10%
Novo aluguel: R$ 1.500 x 1,10 = R$ 1.650,00
🟢 O Que É o IPCA?
O IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) é calculado pelo IBGE e mede a variação dos preços de produtos e serviços consumidos pelas famílias brasileiras. É o índice oficial da inflação no Brasil.
Mais estável que o IGP-M, o IPCA reflete melhor o custo de vida do cidadão comum. Por isso, vem sendo preferido em novos contratos de aluguel.
💰 Exemplo prático:
Contrato: R$ 1.500,00 | IPCA acumulado: 5%
Novo aluguel: R$ 1.500 x 1,05 = R$ 1.575,00
🧮 Como Calcular o Reajuste do Aluguel: Passo a Passo
- Verifique o contrato: veja o índice acordado e a data de aniversário do contrato (geralmente anual).
- Consulte o índice acumulado dos últimos 12 meses:
- IGP-M → site da FGV
- IPCA → site do IBGE
- Aplique a fórmula: novo aluguel = valor atual x (1 + índice/100)
✅ Exemplo completo:
Aluguel atual: R$ 2.000,00
Índice: IPCA | Acumulado: 6%
Novo valor: R$ 2.000 x 1,06 = R$ 2.120,00
🚨 Quando o Reajuste de Aluguel Pode Ser Abusivo?
Fique atento a situações em que o reajuste pode ser ilegal ou desproporcional:
- ✅ Reajuste antes de 12 meses do último aumento;
- ✅ Índice diferente do previsto no contrato;
- ✅ Cálculo feito com percentual incorreto;
- ✅ Aumento muito acima do valor de mercado.
🤝 Posso Negociar o Reajuste do Aluguel?
Sim! O melhor caminho sempre será o diálogo.
Para o inquilino:
- Pesquise o preço médio de aluguéis na sua região;
- Mostre que o reajuste está acima do mercado;
- Proponha o uso do IPCA (mais estável que o IGP-M);
- Sugira parcelamento ou adiamento, se necessário.
Para o proprietário:
- Avalie a reputação do inquilino (bom pagador?);
- Compare o valor com outros imóveis semelhantes;
- Considere a vacância: é melhor renegociar do que perder o inquilino.
Formalize qualquer acordo com um aditivo contratual para manter segurança jurídica.
❓ Dúvidas Frequentes Sobre Reajuste de Aluguel
📅 Posso ser reajustado antes de 1 ano?
Não. O reajuste só é permitido após 12 meses, conforme a Lei do Inquilinato.
🤷♂️ E se o contrato não tiver índice definido?
Recomenda-se adotar o IPCA, por ser o mais justo. Se houver disputa, a Justiça pode definir o índice com base em jurisprudência.
❌ Posso me recusar a pagar o valor reajustado?
Evite o não pagamento unilateral. Tente negociar ou pague sob protesto e busque apoio jurídico.
🧑⚖️ Posso entrar com ação revisional?
Sim, após 3 anos de contrato, é possível propor ação revisional de aluguel, para ajustá-lo ao valor real de mercado.
📌 Conclusão: Informação É Sua Melhor Defesa
O reajuste de aluguel é legal e necessário, mas deve seguir regras claras e justas. Com conhecimento e diálogo, é possível evitar abusos e manter uma boa relação entre inquilino e proprietário.
No Explica Lei, nosso compromisso é ajudar você a entender seus direitos com linguagem clara e prática.
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